Tarcza Antykryzysowa 1.0: najmy lokali w galeriach handlowych

Pandemia Covid-19 odbija się negatywnie na każdym sektorze gospodarki, także na galeriach handlowych i sektorze retail.

  • Przyjęta „tarcza antykryzysowa” zakłada, że najemcy powierzchni handlowej galeriach handlowych powyżej 2000 m2, którzy są objęci zakazem działalności zostaną zwolnieni z obowiązku zapłaty czynszu najmu
  • Zwolnienie ma obejmować cały okres zakazu prowadzenia działalności
  • W celu skorzystania ze zwolnienia, najemcy będą musieli złożyć właścicielom oferty przedłużenia umów najmu – w okresie trzech miesięcy od dnia zniesienia zakazu
  • Umowy będą przedłużane na dotychczasowych warunkach o okres obowiązywania zakazu przedłużony o sześć miesięcy
  • Najemca będzie miał wybór czy skorzystać ze zwolnienia i przedłużyć umowę, czy też nadal płacić czynsz, ale bez konieczności przedłużania umowy

Pandemia Covid-19 odbija się negatywnie na każdym sektorze gospodarki, także na galeriach handlowych i sektorze retail. Aby przeciwdziałać negatywnym skutkom gospodarczym rozprzestrzeniania się koronawirusa SARS-CoV-2, 31 marca 2020 r, parlament uchwalił pakiet ustaw określany przez Rząd mianem „tarczy antykryzysowej”[1].

Jednym z tematów, który już na etapie projektu wywołał wiele kontrowersji, są regulacje dotyczące statusu zobowiązań wynikających z umów najmu w okresie obowiązywania zakazu prowadzenia działalności w obiektach handlowych o powierzchni sprzedaży przekraczającej 2000 m2.

Aby zarysować tło sytuacji warto przypomnieć, że na mocy Rozporządzenia Ministra Zdrowia[2] od dnia 14 marca 2020 r. w centrach handlowych zakazano działalności m.in. sklepów odzieżowych, obuwniczych, księgarni a także wszystkich punktów prowadzących działalność rozrywkową i gastronomiczną. Innymi słowy, najemcy znacznej części lokali komercyjnych w galeriach handlowych utracili możliwość zarobkowania.

W efekcie, z rynku nieruchomości docierały informacje o kierowanych do wynajmujących apelach najemców o obniżenie bądź umorzenie czynszu najmu. Z uwagi na brak ogólnych regulacji, sytuacja poszczególnych podmiotów różniła się jednak w zależności od treści zawartej umowy oraz podejścia wynajmującego. W odpowiedzi na tę sytuację, rząd postanowił odgórnie zaadresować ten problem w uchwalanych ustawach.  Sposób podejścia do problemu ulegał jednak istotnym zmianom na etapie błyskawicznego skądinąd procesu ustawodawczego.  Pierwszy przygotowany przez Rząd projekt ustawy przewidywał obniżenie o 90% czynszu za okres, gdy najemca lokalu nie prowadzi działalności w obiekcie handlowym o powierzchni sprzedaży powyżej 2000 m2 w okresie stanu zagrożenia epidemicznego lub epidemii.

Brzmienie proponowanego przepisu już na samym początku wywołało wiele dyskusji. Podnoszono, że takie rozwiązanie ewidentnie naruszałoby zasady sprawiedliwości i byłoby sprzeczne z celem instytucji następczej niemożliwości świadczenia. Co więcej, zgodnie z art. 495 Kodeksu cywilnego zapłata nawet części czynszu najmu, mogłaby zostać uznana za bezpodstawne wzbogacenie wynajmującego i podlegać zwrotowi. Wreszcie, zgodnie z projektem możliwe było zakwestionowanie ustawowego rozwiązania i skierowanie sprawy do sądu, co mogło stworzyć dodatkową niepewność w relacjach między stronami i tworzyć ryzyko dalszych sporów. 

Co poprawia autopoprawka?


Rząd wycofał się z własnej propozycji i przedstawił zupełnie inne rozwiązanie. Finalnie podpisana przez Prezydenta ustawa zakłada, że w okresie obowiązywania zakazu prowadzenia działalności w obiektach handlowych o powierzchni sprzedaży powyżej 2000 m2, „wygasają̨ wzajemne zobowiązania stron umowy najmu, dzierżawy lub innej podobnej umowy, przez którą dochodzi do oddania do używania powierzchni handlowej” (art. 15ze ust. 1).

Przyjęte rozwiązanie jest kontrowersyjne z wielu przyczyn. Pomijając na chwilę samą kwestię legalności mocy wstecznej ustawy w tym zakresie, skupmy się na brzmieniu przepisu.

Wygaśnięcie czyli?

Wygaśnięcie umowy było dotychczas jednolicie rozumiane w nauce prawa jako trwałe (ostateczne) ustanie danego stosunku zobowiązaniowego. Mogło do niego dojść na skutek różnego rodzaju zdarzeń. Prawo umów nie znało dotychczas takiej sytuacji, jak czasowe wygaśnięcie wzajemnych praw i zobowiązań oraz następne automatyczne „przywrócenie do życia” wygasłej umowy w poprzednim kształcie po spełnieniu określonych warunków. Nieprecyzyjne sformułowanie przepisu powoduje wiele wątpliwości interpretacyjnych.

Z jednej strony wydaje się, że ustawodawca raczej miał na myśli czasowe zawieszenie wykonywania obowiązków stron. Intencja ta nie została jednak przełożona na brzmienie przepisu. Biorąc pod uwagę, że w innych częściach ta sama ustawa mówi o „zawieszeniu wykonywania umowy” (art. 15r.) oraz reguły językowej wykładni ustawy, należy uznać, że skoro ustawodawca posłużył się w przypadku najmów innym terminem, to zrobił to celowo i inne mają być skutki tej regulacji. Pomimo jednak odwołania się przez ustawodawcę  do „wygaśniecia”, nie należy rozumieć tego jako wygaśnięcie całej umowy, a jedynie odnosić sformułowanie do praw i obowiązków stron.

Jeśli więc czytać literalnie przepis, w okresie trwania zakazu wygasają wszystkie bez wyjątku zobowiązania stron. Takie rozwiązanie nie do końca przystaje jednak do sytuacji, w której najemcy w dalszym ciągu korzystają (w ograniczony co prawda sposób) z wynajmowanych powierzchni, w których pozostaje chociażby asortyment sklepów i punktów usługowych. Część najemców może być również zainteresowana dostępem do wynajętych lokali, chociażby po to, aby zabezpieczyć lub usunąć z nich asortyment. Przewidując wygaśnięcie wszelkich praw i zobowiązań ustawa pozbawia najemców podstaw do korzystania z lokalu w czasie obowiązywania zakazu. W teorii więc najemcy nie mają stuprocentowego bezpieczeństwa, że po ustaniu epidemii wynajmujący nie zwrócą się do nich o rekompensatę z tytułu chociażby przechowywania ich majątku w pomieszczeniach na podstawie innej niż umowna. Chroniąca ich „tarcza” ma więc poważne dziury.

Jeśli jednak chodzi o zobowiązania najemców, to w okresie trwania zakazu prowadzenia działalności najemcy nie są zobowiązani do regulowania na rzecz wynajmującego jakichkolwiek świadczeń przewidzianych w umowie najmu, w tym także czynszu, opłat eksploatacyjnych, czy ewentualnych kar umownych. Jeśli (jak to często bywa) czynsz za marzec i zaliczki na opłaty uiszczone zostały z góry, wynajmujący powinien je proporcjonalnie zwrócić, albo zaliczyć na poczet przyszłych należności.

Co więcej, przepis dotyczy tylko tych stosunków, w ramach których dochodzi do oddania do używania powierzchni handlowej. Co prawda uzasadnienie pakietu ustaw wskazuje, że intencją ustawodawcy było objęcie przepisem wszystkich podmiotów, których działalność w centrach handlowych została ograniczona lub zakazana, a nie tylko tych, których umowy dotyczyły lokali o przeznaczeniu handlowym, to jednak z literalnego brzmienia regulacji wynika, że czasowe wygaśnięcie zobowiązań nie dotyczy umów używania powierzchni usługowej w centrach handlowych, niezależnie od objęcia ich zakazem.

Pojawia się więc konkluzja, że właściciele punktów usługowych nie mogą skorzystać z pomocy państwa. Umowy najmu powierzchni na których dotychczas działały np. kina, sale zabaw, banki, pralnie, kliniki medyczne, nie podlegają czasowemu wyga­śnięciu. Analizując przypadek, gdy najemca wziął w najem częściowo powierzchnię handlową, oraz częściowo powierzchnię usługową, można wnioskować, że czasowe wygaśnięcie dotyczy tylko wzajemnych zobowiązań i uprawnień dotyczących powierzchni handlowej. Taka asymetria generuje kolejne wątpliwości przedsiębiorców i może doprowadzić do niejednego sporu.

Pod warunkiem?

Analiza dalszej części regulacji wskazuje jednak, że takie czasowe wstrzymanie wzajemnych zobowiązań stron obwarowane jest wymogiem: najemca – w okresie trzech miesięcy od dnia zniesienia zakazu prowadzenia działalności, będzie musiał złożyć udostępniającemu bezwarunkową i wiążącą ofertę woli przedłużenia obowiązywania umowy najmu na dotychczasowych warunkach o okres obowiązywania zakazu przedłużony o sześć miesięcy.

Czy wynajmujący może sprzeciwić się przedłużeniu umowy i odrzucić ofertę? Ustawa milczy na ten temat, co oznacza, że jak najbardziej wynajmujący nie musi przychylać się do przedłużenia czasu obowiązywania umowy. Powinien jednak w takim wypadku nie zwlekać i poinformować najemcę o odrzuceniu oferty.

Jaki jest zatem skutek złożenia oferty?  Czy strony będą musiały zawrzeć umowę na nowo (stara umowa „wygasła”), czy należy jednak uznać, że wykonywanie umowy było zawieszone, a oferta (jak mówi ustęp drugi) dotyczy „przedłużenia obowiązywania” umowy – a więc umowa trwała i trwa, tylko jej okres obowiązywania ulegnie przedłużeniu. W naszej opinii, należy opowiedzieć się za tą drugą opcją. Należy uznać, że umowy najmu obowiązują również i w trakcie trwania zakazu, a jedynie strony są zwolnione w tym okresie z obowiązku świadczeń. Jeśli najemca złoży ofertę przedłużenia okresu obowiązywania umowy, a wynajmujący jej nie przyjmie, umowa zakończy się w pierwotnie przewidzianym terminie.

Co, jeśli oferty zabraknie?

Prawdziwe jednak pytania zaczynają się przy ustaleniu skutków braku złożenia oferty. Zgodnie z ust. 2 w takiej sytuacji „postanowienia ust. 1 przestają wiązać oddającego”. Czytając przepis literalnie należy uznać, że albo najemca zobowiąże się do przedłużenia umowy, albo będzie musiał zapłacić czynsz za cały okres trwania zakazu.  Biorąc jednak pod uwagę, że przepis odnosi się jedynie do „oddającego” (wynajmującego), ust. 1 dalej wiązałby najemcę, który np. nie byłby chroniony przed roszczeniami związanymi z zajmowaniem pomieszczeń podczas trwania zakazu.

Intencją ustawodawcy było zapewne częściowe wyjście na przeciw wynajmującym, poprzez zabezpieczenie przychodów z najmu przez dodatkowy okres. Takie rozwiązanie jednak nie poprawi pozycji tych wynajmujących, którzy albo mają już zawarte kolejne umowy najmu, albo mogą liczyć na znalezienie najemców na nie gorszych niż zawarte w obecnych umowach warunkach.

Nie poprawi to też sytuacji wynajmującego w wypadku najemców, którzy na skutek kryzysu popadną w istotne trudności finansowe tak, że nie będzie pewne, czy mimo złożenia oferty będą w stanie wywiązać się z obowiązków w przedłużonym okresie. Należy zakładać, że większość najemców wybierze raczej przedłużenie umowy (i raczej podejmie ryzyko niepewnej sytuacji w przyszłości), niż zdecyduje się na wznowienie działalności z tak istotnym długiem względem wynajmującego.

Wejście w życie

Wątpliwości co do legalności budzi wreszcie wejście w życie przepisów. Nowe prawo, dalece ingerujące w prawa wynajmujących i najemców, weszło w życie z mocą wsteczną.

To jednak nie koniec. Zgodnie z ust. 3 art. 15 ze. „postanowienia ust. 1 wchodzą w życie od dnia zakazu, a postanowienie ust. 2 od dnia zniesienia zakazu”. W zależności jednak od rodzaju działalności prowadzonej w sklepach wielkopowierzchniowych, zakaz prowadzenia działalności obowiązuje od 14 marca albo od 20 marca 2020 r. Podobnie, nie wiemy, czy ustanie zakazów nie będzie wprowadzane stopniowo. Czy jeden przepis może mieć dwie daty wejścia w życie? Czy niepoprawne sformułowania pozwolą zakwestionować legalność wprowadzonego prawa? Niewątpliwie sformułowanie ustawy stanowić może argument dla wynajmujących, którzy – po uspokojeniu się sytuacji – mogą szukać podstaw dochodzenia roszczeń za doznane szkody od Skarbu Państwa.

By ratować najemców, rząd poświęca galerie handlowe?

Regulacje pakietu antykryzysowego miały na celu wyjście naprzeciw najemcom, którzy z dnia na dzień utracili możliwość prowadzenia działalności. Niestety, ryzyko zaistniałej sytuacji, jak również ciężar ekonomiczny wprowadzonych regulacji ustawodawca przerzucił na wynajmujących. Tymczasem, „wygaszenie” wprowadzone ustawą dotyczy tylko umów najmu, natomiast w mocy pozostają inne zobowiązania wynajmujących i stałe opłaty związane z prowadzoną działalnością,

Tarcza antykryzysowa nie przewidziała ochrony dla właścicieli centrów handlowych. Tym samym, wynajmujący sami muszą znaleźć rozwiązania. Z rynku dochodzą optymistyczne, wstępne sygnały, że pomimo luk w ustawie wynajmujący rozumieją trudną sytuację najemców i kryzys, z jakim boryka się obecnie wiele branż i raczej nie będą szukać podstaw dochodzenia roszczeń z tytułu bezumownego korzystania z lokali w czasie trwania zakazu. Nie jest jednak wykluczona analiza prawna dochodzenia ewentualnych roszczeń od Skarbu Państwa. Niewątpliwie wynajmujący, którzy przejmują obecnie ciężar ekonomiczny wprowadzonych zakazów, będą analizować dostępne możliwości odzyskania przynajmniej części poniesionych kosztów.

Wstępnie tematowi ewentualnych roszczeń względem Skarbu Państwa przyjrzał się nasz kolega Michał Grodziewicz w poniższym artykule. Można się spodziewać, że postawione w nim pytania zyskają na aktualności w nadchodzących dniach.


[1] Ustawa z dnia 31 marca 2020 r. o zmianie ustawy o szczególnych rozwiązaniach związanych z zapobieganiem, przeciwdziałaniem i zwalczaniem COVID-19, innych chorób zakaźnych oraz wywołanych nimi sytuacji kryzysowych oraz niektórych innych ustaw.

[2] Rozporządzenie Ministra Zdrowia z dnia 13 marca 2020 r. w sprawie ogłoszenia na obszarze Rzeczypospolitej Polskiej stanu zagrożenia epidemicznego.